Sono stati richiesti all’Agenzia delle entrate chiarimenti in merito ad alcune questioni applicative in merito alla nuova agevolazione per l’acquisto di case in classe energetica A o B.
Si tratta dell’incentivo introdotto dalla Legge di Stabilità 2016 che riconosce una detrazione Irpef commisurata al 50% dell’IVA dovuta sull’acquisto di abitazioni in classe energetica A o B, effettuato dal 1° gennaio al 31 dicembre 2016, da ripartire in 10 quote annuali di pari importo, a decorrere dal periodo d’imposta nel quale l’acquisto è effettuato e nei 9 anni successivi.
Approfondimenti
L’art. 1, comma 56, della Legge di Stabilità 2016 riconosce una detrazione Irpef commisurata al 50% dell’IVA dovuta sull’acquisto di abitazioni in classe energetica A o B, effettuato dal 1° gennaio al 31 dicembre 2016, da ripartire in 10 quote annuali di pari importo, a decorrere dal periodo d’imposta nel quale l’acquisto è effettuato e nei 9 anni successivi.
Il beneficio, in particolare, spetta ai soggetti Irpef che nel 2016 acquistano dalle imprese costruttrici abitazioni in classe A o B, a prescindere dall’uso che ne faranno (come “prima casa”, abitazione da dare in affitto o da tenere a disposizione) ed a prescindere dall’accatastamento.
Ciò premesso, la disciplina normativa evidenzia ancora alcune questioni operative che necessiterebbero di un chiarimento da parte dell’Amministrazione finanziaria.
A tale scopo, l’ANCE segnala che ha già chiesto un confronto con l’Agenzia delle entrate sui profili più controversi, fornendo il proprio orientamento affinché questo trovi accoglimento ufficiale in una prossima pronuncia ministeriale.
Di seguito, si evidenziano i principali temi già sottoposti all’attenzione dell’Amministrazione finanziaria.
Definizione di “impresa costruttrice”
In questo ambito, è stato chiesto di chiarire cosa s’intenda esattamente per “impresa costruttrice” cedente le abitazioni agevolate che, a suo parere, comprende anche l’impresa che ha eseguito, sull’abitazione oggetto di vendita, interventi incisivi di recupero, intendendosi per tali il restauro e risanamento conservativo, la ristrutturazione edilizia e quella urbanistica (di cui all’art.3, co.1, rispettivamente, lett. c, d ed f, DPR 380/2001).
In occasione di un recente incontro con la stampa specializzata, l’Amministrazione finanziaria ha fornito una breve risposta informale che sembra orientata in senso contrario, non riconoscendo la spettanza del beneficio in caso di acquisto di immobili incisivamente ristrutturati.
Anche se non esplicitato dal dettato normativo in commento, l’ANCE ribadisce l’ammissibilità di un concetto più ampio di “impresa costruttrice”, poiché, intervenendo incisivamente su un edificio esistente, si realizza un manufatto con caratteristiche strutturali ed energetiche del tutto equiparabili ad una nuova costruzione.
Ovviamente, nell’ipotesi in cui sul fabbricato già esistente vengano effettuati, prima della cessione, meri interventi di manutenzione, l’agevolazione non troverebbe applicazione, in quanto il fabbricato non potrebbe essere considerato di nuova costruzione.
Si consideri, in tal senso, che, proprio ai fini IVA, le cessioni di abitazioni di nuova costruzione e quelle di case ristrutturate scontano la medesima disciplina.
A ciò si aggiunga, inoltre, che tale assimilazione è stata ammessa in via interpretativa dalla stessa Amministrazione in altri ambiti agevolativi (quali, ad esempio, in tema di IMU), nel presupposto che le unità incisivamente recuperate possono assimilarsi a quelle di nuova costruzione.
Ad avviso dell’ANCE, pertanto, è necessario confermare l’applicabilità della detrazione anche per la cessione di fabbricati incisivamente ristrutturati, precisando in maniera più dettagliata l’orientamento dell’Agenzia, attualmente limitato ad una mera risposta informale.
Acquisto congiunto di abitazione e pertinenza
Secondo l’ANCE, nell’ipotesi di acquisto con atto unico di abitazione (con le caratteristiche previste dalla norma in esame) e relativa pertinenza, potrebbero valere gli stessi chiarimenti che l’Amministrazione finanziaria ha fornito nel passato, sempre in tema di detrazione Irpef per l’acquisto di abitazioni facenti parte di immobili integralmente ristrutturati (cfr. nello specifico la C.M. n.24/E/2004).
Secondo la prassi, infatti, l’agevolazione che, in base alla lettera normativa, è circoscritta all’acquisto di immobili a destinazione residenziale, potrebbe applicarsi anche ad unità immobiliari non residenziali, solo nell’ipotesi in cui queste vengano acquistate contestualmente alla unità abitativa e siano qualificate in atto come pertinenze della stessa.
Acquisto con acconti pagati prima del 2016
A parere dell’ANCE, l’agevolazione dovrebbe competere anche in caso di dazione di acconti, fatturati e già versati dal promissario acquirente in anni precedenti (ad esempio, nel 2015), per l’acquisto di un immobile residenziale, il cui rogito deve essere stipulato nel 2016.
In tal caso, la detrazione IRPEF competerà con riferimento al periodo d’imposta nel corso del quale il rogito è stipulato (quindi, periodo d’imposta 2016) e andrà calcolata sull’ammontare dell’IVA applicata sull’intero corrispettivo risultante dall’atto, a prescindere dal fatto che parte dell’IVA è stata anticipata in anni precedenti, in sede di pagamento degli acconti.
Sul tema, l’Agenzia delle entrate, sempre in occasione di un incontro con la stampa specializzata ed in via informale, ha affermato che ai fini del riconoscimento dell’agevolazione, in applicazione del principio di cassa, è necessario che il pagamento dell’IVA avvenga nel periodo d’imposta 2016.
Tale orientamento, a parere dell’ANCE, sembra del tutto privo di giustificazioni, considerato che il beneficio è vincolato alla stipula del rogito d’acquisto (entro l’anno 2016) e non anche alla data del pagamento del prezzo, come invece avviene, ad esempio, per la detrazione Irpef 36%-50% spettante per le ristrutturazioni abitative, per la quale fa fede la data del bonifico di pagamento.
Più conforme alla nuova agevolazione è invece il chiarimento fornito dalla stessa Agenzia delle entrate con la C.M. n. 24/E/2004 (par. 1.7), in tema di detrazione Irpef 36%-50% per l’acquisto di abitazioni facenti parte di edifici interamente ristrutturati da imprese, nella quale è stato precisato che, in caso di pagamento di acconti di prezzo, il contribuente può comunque applicare la detrazione direttamente e complessivamente nell’anno di stipula del rogito, calcolandola con riferimento al corrispettivo risultante in atto, a prescindere dal fatto che una parte di questo sia stata pagata in annualità precedenti.
Ciò si giustifica in quanto anche la nuova detrazione è “ancorata alla stipula dell’atto”.
Acquisto di abitazione da parte di società di persone
Secondo l’ANCE, il beneficio in esame può trovare applicazione anche in tal caso, sempre nel rispetto delle condizioni imposte dalla norma, sia sotto il profilo oggettivo (acquisto di immobile residenziale in classe energetica A o B) sia sotto il profilo soggettivo (soggettività passiva Irpef).
Non osta, neppure, la circostanza che l’acquisto sia effettuato da parte di una società di persone, in quanto il reddito da queste prodotto viene imputato per trasparenza ai soci sulla base delle quote di partecipazione, ai sensi dell’art.5, co.1, DPR 917/1986.
A medesime conclusioni è già giunta nel passato la stessa Amministrazione finanziaria che, nella C.M. n. 57/E/1998, in tema di detrazione Irpef del 36%-50% per interventi di ristrutturazione abitativa, ammetteva tra i beneficiari dell’agevolazione anche i “soggetti di cui all’articolo 5 del Tuir, che producono redditi in forma associata”.
Acquisto di diritto reale diverso dalla piena proprietà
Secondo l’ANCE, partendo dal principio generale contenuto dall’art.9, comma 5, del DPR 917/1986, in base al quale “ai fini delle imposte sui redditi le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso valgono anche per gli atti a titolo oneroso che importano costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento”, in linea teorica potrebbero fruire della detrazione tutti i titolari di diritti reali di godimento (nudo proprietario, usufruttuario, etc.).
In tal senso, già in passato si è espressa l’Amministrazione finanziaria, ad esempio, in tema di detrazione Irpef per l’acquisto di abitazioni facenti parte di immobili integralmente ristrutturati (cfr. C.M. n. 24/E/2004 e C.M. n. 1/E/2007), che si è consolidata su un orientamento estensivo del beneficio anche a favore del nudo proprietario e del titolare di un diritto reale di godimento sull’abitazione (uso, usufrutto, abitazione).
